◆经济导报记者 戚晨
“到2016年年底，拥有红树林度假卡的持卡人可以选择交换住宿全球签约的500家境内外酒店，2017年升级到1000家可交换酒店，满足多地度假的需求。”19日，在总建筑面积80万平方米的度假目的地酒店———青岛红树林度假世界一期开业仪式上，项目负责人今典集团董事长张宝全表示，度假项目全部建成后，将成为中国最大的度假目的地酒店和综合体。
经济导报记者了解到，近几年，越来越多的房地产开发企业、非房地产企业进入到旅游地产的投资和开发热潮中。在山东，尤其是沿海旅游城市，地产“联姻”旅游、休闲、度假产业的例子不胜枚举。
“如今，简单居住的度假形式，已经无法满足消费者对旅游多元化的需求。如何汇集自然、人文、购物、国际化体验于一体，让消费者深度享受旅游度假生活，成为很多地产商、旅业公司都在探索的新课题。”中国旅游发展研究院院长孙祺昶对导报记者表示，旅游业作为经济新常态下的新引擎，其行业发展将从资源依赖型转变为资本驱动型，未来将有更多投资者进入。
摈弃“旅游+地产”的生硬组合
“简单地说，就是你在这里投资，不仅成为业主和房东，也会成为股东。每年除了可以享受房租分红，还可以享受咖啡厅、电影、商业等全部利润的分红。”张宝全对导报记者表示，目前他们在三亚就是这样做的，该商业模式是其独创。购买酒店客房的业主除了像对普通住宅商品房一样拥有独立产权证之外，还可以同时拥有一年30天的免费度假权，以及全国所有该品牌连锁酒店自由换住等多项权益。
在当天的体验活动中，导报记者遇到了业主宁婷婷，她与家人非常喜欢三亚的环境与气候，但花费百万元在三亚置业对于居住时间不长的家人来说并不划算。如何能够在满足舒适居住的前提下，还可以在不来居住的时候让房子升值？宁婷婷说，度假酒店的方式比较适合他们，在他们不来居住的时候可以招待其他客人对房子进行有效利用，由物业全盘进行操作，省时省力。
一家长期从事旅游地产开发的企业的负责人李瑞向导报记者透露，目前沿海城市多数旅游地产项目还是“旅游+地产”的生硬组合型产品，比如在三亚120万平方米的凤凰鸣城，开发商原本要做房地产开发，现在觉得形势不对要往旅游方面转，但因为缺乏旅游人才和思路，在具体运作方面有很多问题。李瑞说，因为三亚是旅游城市，所以很多房地产都在打旅游的旗号，但真正做得好的旅游地产、度假酒店还是凤毛麟角，需要有新的模式激活旅游地产的潜力。
“目前对于‘旅游+’还有很多新模式，比如‘通宿交换’。房子是不可移动的，但它的使用权益可以随时变更。核心就是消费者购买酒店或者旅游休闲地产的使用权，然后在平台上与其他业主拥有的酒店或者旅游休闲地产的使用权进行互换。”“嗨去吧”互联网旅游服务有限公司CEO王盼飞对导报记者表示，目前旅游投资界也在反思之前“拿地、建楼”的传统模式，渴望寻找新的商业模式，度假酒店作为新兴的投资领域吸引了大量房企和投资进入。
“在各个地市，度假地产的新模式不会对当地的住宅形成冲击，加上品牌地产对所在地的经济有所提升，一般都会受到所在地的欢迎。所以只需要投入传统地产30%到40%的资金就可以完成项目建设，这属于‘轻型地产’的模式。”孙祺昶认为，很多房企目前都利用‘旅游产业’的噱头到各个旅游城市拿地，但拿地之后如何开发，不能再走传统的老路。
“国人度假旅游方式的转变既是旅游地产兴起的源头，更是推动旅游地产发展的动力。人们已经不仅仅满足于传统的走马观花式的旅游方式，而是更倾向于‘慢’旅游和‘舒适旅行’的概念。如果说上一个十年是城市地产的黄金十年，那么未来十年，旅游地产将成为房地产市场的一剂强心针，迎来属于自己的‘白金十年’。”国际休闲产业协会主席、中国旅游协会名誉副会长王军对导报记者说，休闲度假这种需求，过去的旅游地产项目也注意到了，但还不够，未来的休闲度假需求差异化空间巨大，值得认真研究，加以创新。
综合性配套将成盈利点
“我们在开发青岛项目之初就规划了能容纳5000人同时举行宴会、7000人同时开会的会展中心。”张宝全认为会展业带来的人流量可以平衡淡旺季的入住率，对于普通的旅游住宅或者度假酒店来讲，全生态、多方位吸引人流是很难做到的，但恰恰这种综合性的配套将成为红树林的盈利点所在。
张宝全介绍，2012年9月，他们地处三亚湾的度假世界一期开业，3个月就实现综合盈利。在所建设的综合体中，客房部分收入只占了40%，其他商业、艺术、娱乐业态收入占到60%。其中仅三亚湾度假世界中的艺术品出售，月均收入就达200万元。
李瑞认为，旅游度假地产依靠酒店本身收入只能维持生存，如要盈利必定要依靠其他增值内容。“比如我们之前在秦皇岛开发的莱茵河畔项目，当时就因为在旁边搭建了奥特莱斯小镇，可以将购物和德国文化融入，带来人流量和消费，这就是利用综合配套进行项目升级。”李瑞说，原来很多旅游地产都建设在“荒无人烟”的地段，现在这种模式已经过时了，必须还要能带来除居住外的其他体验。
王盼飞也看到了度假酒店的升值潜力。“嗨去吧”2015年上线，目前全国有将近20个城市的旅游休闲地产和度假酒店开始与之合作，他表示未来的市场很广阔。“预计到今年年底，入驻平台的产权酒店以及旅游休闲地产将会达到1000个，除了三亚、青岛、丽江等传统旅游城市外，一些内陆的新型旅游地产也会加入。”王盼飞说，度假式酒店业态一定要“跨界”，比如很多旅游地产配套建设综合体项目，结合文化、体育等项目做文章，还可以成为电影节、音乐节、时装周的首选之地，更吸引人气。
“综观现在的度假产品，大多是商务酒店改成度假酒店，它们的品牌很多是商务酒店品牌，这些商务酒店通常规模大，房间数量多，但相对来说，环境、配套以及综合性需求不强，这也给一些好的度假村品牌或者说度假综合体带来了巨大机会。”王军说，地产业进入酒店业在欧美发达国家由来已久，中国旅游度假地产、酒店等业态有着良好的市场预期和前景，随着中国旅游业大踏步的发展，未来度假酒店业态也将进入新的爆发期。
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