◆经济导报记者 孙罗南
21日，一对年轻夫妇推门走进济南一家二手房中介店的大门。经纪人时刚立马迎了上去。
年轻夫妇指着橱窗里张贴的房源问道：“这个房子还有吗？”
“那个房子是有的，但房主不大配合看房，采光也不好。现在还有几套更好的房子，你们可以坐下来看看。”时刚忙说道。
寻找各种理由列出房子缺点，或推托房子刚卖掉，借此推荐其他房源，已成为吸引更多客户购房的“工具”。尽管这些橱窗房源可能压根就不存在，但它们能帮助经纪人完成一大任务——让客户留下联系电话。
房地产市场近期的火热景象给二手房中介机构带来了更多机遇。不过与此同时，房产中介行业因虚假房源而背负的“信任危机”仍亟待解决。
就在近期，住建部、国家发改委、工信部、人民银行、税务总局、工商总局、银监会等七部门联合印发了《关于加强房地产中介管理促进行业健康发展的意见》（下称《意见》）。由多部门联合制定专门针对中介行业的规范性文件，这还是首次。
搜集房源的“套路”
大约半年前，时刚毛遂自荐进入了济南一家中小型房产经纪公司，成为一名二手房经纪人。每天，衬衫、领带、西裤，骑着电动车陪客户穿梭在历下区的各个学区房楼盘。
“早期挺难的。”时刚对经济导报记者说，“在大型中介机构，你今天打了多少电话，访问了多少客户，这些指标都算业绩，但我们什么都不算，就看你最终成交了多少。只看结果，不看过程。”尽可能多地搜集房源、促成交易、收取佣金成为他们提高收入的惟一途径。
在如今这个“卖方市场”中，更多的房源无疑意味着更多的利润。想方设法去寻找房源是经纪人的“必修课”。时刚说，大型中介机构的房源都是互通的，但“在小公司就要靠自己”。
为了“适者生存”，时刚也从那些深谙行业内幕的“老前辈”那里学到不少“套路”，比如，在小区楼道里张贴想买房的小纸条，假扮成购房者，收集卖房信息；如果发现有真实房源在网站发布，可以给网站举报，谎称该房源已卖掉，或假称这是自己发布的房源，被别人盗用，让网站删除，然后自己做起该房源的中介；如果看到其他中介发布真房源信息，可以找人假扮成买房者去看房，再想办法通过其他方式找到房东。
假房源是长期“顽疾”
用虚假房源吸引顾客，是时刚入行不久就学到的一大“招数”。
“在网站发布假房源，以低价吸引购房者打电话，等电话打来就说刚卖了，再问购房者有没有其他需求。”时刚对导报记者说，这主要是为了获取客户的联系方式、价位承受等信息，“这些信息会被公司内部信息系统一一记录。”
一直以来，假房源是中介行业长期存在的“顽疾”。在市场竞争愈发激烈的今天，为了尽可能多地抓住潜在客户，造假房源或价格、重复录入房源信息、虚构图片资料等现象屡见不鲜。
在时刚看来，造成虚假房源乱象的主要原因，一是中介故意发布，二是有的房源成交后没有及时删除，甚至依然作为吸引客户的“幌子”。
此外，业内人士认为，假房源产生的原因还在于缺乏房源书面委托。
对此，《意见》规定，中介机构在接受业务委托时，应当与委托人签订书面房地产中介服务合同并归档备查；中介机构对外发布房源信息前，应当核对房屋产权信息和委托人身份证明等材料，经委托人同意后到房地产主管部门进行房源信息核验，并编制房屋状况说明书；中介机构在门店、网站等不同渠道发布的同一房源信息应当一致。
《意见》还规定，对已出售或出租的房屋，促成交易的中介机构要在房屋买卖或租赁合同签订之日起2个工作日内，将房源信息从门店、网站等发布渠道上撤除。
链家网济南站主编罗贵洋对于此次《意见》中有关“真房源”的部分印象深刻。罗贵洋21日对导报记者表示，假房源是行业长期存在的弊病，反映的是整个行业的诚信缺失、竞争无序和缺乏监管。“假房源不仅破坏行业形象，影响客户体验，还降低交易效率，破坏行业最需要的诚信基础。”
首付贷被定性为违法违规
此外值得一提的是，二手房交易中，在对房源信息的核验上，房屋产权的核验尤为重要，这也是容易滋生纠纷的领域。
放眼海外，在美国，任何人都可以在政府网站上进行产权信息的查询，日本二手房产权信息查验透明度也较高。“而我国的产权核验制度还不完善，查询时间较长，信息不够完备，在交易过程中出现查封、抵押等情况无法得到及时反馈，由此造成的买方财产损失也屡有发生。”链家研究院的研究人员介绍说。
在此方面，《意见》提出，市、县房地产主管部门要对房屋产权人、备案的中介机构提供房源核验服务，发放房源核验二维码，并实时更新产权状况。积极推行房地产中介服务合同网签和统一编号管理制度。房地产中介服务合同编号应当与房源核验二维码关联。中介机构应当在发布的房源信息中明确标识房源核验二维码。
对于规范中介机构的乱收费行为，此次《意见》还明确指出，中介机构应在经营场所醒目位置标识全部服务项目、服务内容、计费方式和收费标准，各项服务均须单独标价。
导报记者采访获悉，从一些购房者的购房经历可以看出，尽管中介费用中通常都不包含贷款服务费，但有的经纪人起初往往对此含糊其辞，等到真正签合同时才向购房者“摊牌”———需要额外收取贷款服务费。
在业内人士看来，《意见》的出台旨在有效降低消费者和中介机构之间存在的信息不对称。
此外，针对越来越多中介机构与金融机构建立业务合作，《意见》明确规定，中介机构不得强迫委托人选择其指定的金融机构，不得将金融服务与其他服务捆绑，不得提供或与其他机构合作提供首付贷等违法违规的金融产品和服务，不得向金融机构收取或变相收取返佣等费用。
近年来，随着房价的快速上涨，买房起点越来越高，提供首付阶段贷款的首付贷进入人们视野，在一定程度上也加大了购房杠杆。值得注意的是，金融产品——首付贷此次被正式定性为“违法违规”。
需明确法律规范
事实上，由于中介一线业务人员素质参差不齐，流动性强，不少房产经纪公司的管理又存在漏洞，这也令虚假房源难以杜绝。
在中介行业，真正能坚持下来的经纪人少之又少。时刚说，“跟我一起来的4个人，已经走了两个，大多是嫌工资少。前两天刚来了一个新员工，又走了。我来了以后，走了七八个人了。”
对时刚而言，现在仍心有不甘，他心里盘算着，趁年轻先在这个行业“摸爬滚打”几年，尽量多挣点钱，然后还是尽快“逃离”这个“不太正规”的行业。
如何让房产经纪人拥有职业成就感是各方在思索的问题。此次《意见》提出，各地房地产主管部门要积极落实房地产经纪专业人员职业资格制度，鼓励中介从业人员参加职业资格考试、接受继续教育和培训，不断提升职业能力和服务水平。
《意见》还提出，有关部门要不断完善诚信典型“红名单”制度和严重失信主体“黑名单”制度，建立健全守信联合激励和失信联合惩戒制度。
“此次《意见》规格很高，说明政府对行业越来越重视，已经到了进一步规范的时候，这是大势所趋。”罗贵洋对导报记者说。
在业内人士看来，经纪行业长期名声欠佳也与市场监管体系缺失有一定关系。“我国缺少专门针对经纪行业的法律约束，执法不到位。相比之下，美国、日本对经纪行业有明确的法律规范，并明确规定了经纪人与客户的关系、行业准入门槛，制定经纪人执业准则，构建行业投诉和处罚机制。”链家研究院的分析认为。
（应受访者要求，文中“时刚”系化名）
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