山东财经网 - 导报原创 - 房产税离我们还有多远？

房产税离我们还有多远？

导报原创　　加入时间：2016-7-27 8:18:11　　来源：经济导报-山东财经网　

◆导报记者王延锋济南报道

　　在被提出来 13年之久后，房地产税再次成为一个热点话题。在日前举行的 G20财长和央行行长会议上，中国财政部部长楼继伟表示，“将义无反顾推进房地产税制改革。”
　　房地产税之所以被屡屡热炒，是由于该税直接关系到每个公民的利益，其该如何征收存在着种种争议。
　　山东大学经济学院教授、博士生导师李齐云向经济导报记者分析，房地产税的征收是大势所趋，一定会征收的。但房地产税到底会怎么征、什么时候能征还不确定。这要等待国家推出房地产税法之后，才能明确。但李齐云表示，作为一种财产税，房地产税将会肩负调整收入分配的功能，预计并不会对公民的基本居住需求征税。

　　房地产税对谁最不利？

　　在 G20财长和央行行长第三次会议上，楼继伟表示，改革所得税制、改革房地产税制能更好地解决收入分配等问题。但他同时也表示，目前相关工作进展艰难，重要原因是信息搜集是弱项，涉及很多利益调整，最难得到统一。只要是真正的收入再分配，就会受到阻碍，这是个难题，也是下一步的任务，我们义无反顾地要做。
　　李齐云分析称，目前老百姓无论是富人还是穷人，都对房产税有抵制心理，认为这将加重自己的税费负担。但在楼继伟部长的讲话中，已经透露了房产税的一个重要目标：更好地解决收入分配问题。也就是说，房产税被赋予了“劫富济贫”、调节贫富收入差距的功能。预计在未来的房地产税征收过程中，并不会对所有的人都征收房地产税。“比如，可能只对人均多少平以上的房子才征收房产税。”
　　青岛大学教授易宪容也向导报记者表示，开征房地产税对住房少的人是有利的，对绝大多数中低收入民众有利。对谁不利？对住房多的人不利，对炒作住房者不利，对房地产开发商不利。这显而易见的事情，也是最基本的常识，也是房地产税为何迟迟无法推出的关键。
　　其实，早在 2011年，上海、重庆率先试点房产税，至今已经 5年了。上海的方案主要针对家庭第二套及以上住房（包括新购的二手存量住房和新建商品住房），税率为 0.6%或 0. 4 %。而重庆则是针对个人拥有的独栋商品住宅或个人新购的高档住房，税率为 0.5 %至 1 .2%之间。
　　导报记者注意到，根据上海的试点政策，房地产税只对二套及以上住房人均 60平方米以上超出部分征收。这意味着，对于一个 3口之家来说，买一套 180平方米或两套各 90平方米的房子，都不用缴纳房地产税。从上海和重庆的房产税试点看，也基本遵循了调节收入分配问题的思路。

　　等待房地产税法出台

　　虽然楼继伟表示将“义无反顾”推动房产税，但业内普遍认为，房产税的真正落地仍然需要很长时间。
　　李齐云分析称，在税收法定的原则下，要征税首先要有立法支持。房地产税要征收，需要相关税法出台后才能实施。而税法的出台，还需要一段时间。
　　中国政法大学财政法学教授施正文对外披露，房地产税法在今年只是人大的预备项目，明年应该会列入一类立法项目，并有望明年进行审议，这需要各方进一步的讨论形成共识来推进。“这个法的通过，2017年可能希望不大，或者 2018年，或者再稍微晚一点。”除了税法的通过之外，征收房地产税的一些前提条件也需要尽快完成。
　　首先是不动产登记体系进一步完善。全面完成不动产登记是实施房地产税的前置基本条件之一，这个前置条件完成后，才能按照存量数据相对科学地制定政策并加以实施。
　　在 2015年 3月 1日起颁布实施的《不动产登记暂行条例》，有利于全员建档、完善个人房产信息，为房地产税的出台奠定了基础。但业内认为，不动产登工作虽然已经取得很大进展，但仍有很大完善和深入的余地。
　　另外，征收房地产税将以哪个价格为基数，是交易价格还是评估价格？“征收房地产税需要一个更加公开透明的交易市场，以及更加完善的房产价格评估体系，这些也是征税所需的必要条件。”李齐云分析称。

　　面临法律争议

　　除了实施方面的技术性难题外，征收房地产税还面临着一些法律争议。
　　房地产税包括房产税和土地使用税。在土地国有的情况下，房屋所有者买房子时已经承受了土地出让金的成本。因此，是否能向房屋所有者继续征税呢？
　　李齐云表示，这在法律方面确实有一些争议，但也可以解释得通。比如，物权法已经规定，住宅的土地使用权到期后“自动续期”，这其实是一种很接近于所有权的状态。另外，虽然土地是国有的，并且购房者购房时已经承担了土地出让金，但土地在后期的使用中产生比较大升值，政府仍然可以对此进行征税。
　　另外，对征收房地产税的可行性也有争议。
　　根据目前的信息，房地产税将承担调节收入分配的功能。也就是说，对于大部分人的首套房，或不征收房地产税。如此一来，征收房地产税的成本与征收房地产税的收益比会是怎样？
　　据新华社的信息，在试点 3年的时候，重庆的个人住房房产税征收额累计不超过 4亿元，而上海据相关部门估算约 6亿元，两个地方的量都不大。
　　但李齐云表示，对此不用太担心。因为重庆、上海的试点更侧重于只征收豪宅，且税率较低。我国房地产存量基数很大，在全面铺开之后，即使税率保持在国际比较低的水平，也是可行的。

　　对房价影响几何？

　　自今年以来，国内一、二线房地产市场行情火爆。房地产税能否为市场降温？
　　济南市某开发商副总经理陈先生 25日向导报记者表示，地产圈都高度关注房地产税征收进展。“从现在的信息看，房地产税短期还不会征收，但迟早是要征收的。而一旦征收，将对房地产的投资性需求带来巨大影响，从而影响市场的销售。”陈先生说。
　　而李齐云分析，房地产税征收对市场走势会造成上什么影响，有两种声音。一种声音是，房地产税会加大购房者的成本，而这个成本终究要体现在房价里，从而将推高房价；另一种声音是，征收房地产税将挤压投资泡沫，使地产市场能够更健康发展。
　　导报记者注意到，随着近期房地产市场持续升温，房地产投资已经再次受到大家追捧。“根据我们的调查，在济南东部地区，相当大部分的购房者都是为了投资。市场的投资需求越大，对房产税的反应就越敏感，因为房地产税会挤压投资需求。相对来说，房地产税对自住需求的影响不大。”陈先生如此表示。

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