“两权”抵押两头难

导报评论员 兰恒敏

    3月24 日，人民银行同相关部门联合印发了“农村承包土地经营权和农民住房财产权抵押贷款试点暂行办法”，标志着农村“两权”抵押贷款试点进入操作实施阶段。
    为什么要在农村搞“两权”抵押贷款试点？因为农村一些从事规模化种养业的专业大户、家庭农场，农村个体工商户和小微企业主，有时希望扩大生产经营规模，但苦于缺少抵押物，很难从银行贷到款。出台两个试点办法出台，就是为了将农村土地和房屋这两块最大的沉淀资产盘活，帮助农户经营获得金融支持。应该说，这是一个好办法。
    但既然是“试点”，就意味着实践中可能有比较难推的地方。仔细研读两个《办法》，我们发现难点主要在“两权”抵押贷款的两头：评估和变现。
    同样一亩地，有的是肥沃水田，有的是丘陵薄田；有的交通便利，有的崎岖难行；有的种小麦，有的种苹果、樱桃……房屋也是，有的用料考究、装修精致，有的用料普通、简单“能住”……因此，“两权”抵押贷款迎面碰到的第一个问题是评估问题——用于抵押的土地和房屋“到底值多少钱”？
    由于目前很少有第三方评估机构评估参与“两权”抵押贷款物的评估，《办法》给出了三个选项，“双方可采取委托第三方评估机构评估、贷款人自评估或者借贷双方协商”。后两个选项简便易行，操作成本也低，但贷款人和借款人的实际地位不对等（农户很大程度上要“求”银行），因此可能出现银行故意压低抵押物实际价值的情况。
    最大的困难还是变现难。如果农户还不上贷款，银行收回土地和房屋后怎么处置？自己种？自己住？显然不行。必须能够变现，必须找到“下家”。对于借款人不履行到期债务，《办法》给出了四种行使抵押权的选项，“贷款人可依法采取贷款重组、按序清偿、协议转让、交易平台挂牌再流转等多种方式处置抵押物”。
    贷款重组是银行在切实加强风险防范的前提下，与借款人达成修改贷款偿还条件的协议。譬如某农户搞规模养殖，突遭一场风灾，致使贷款不能按期还上，银行可以就担保方式、还款期限、利息等给予适当调整。这是比较灵活和人性化的做法，应予鼓励。
    但“协议转让”怎么转让？银行自己都收不回来的贷款，谁愿意接手？“交易平台挂牌再流转”，实质是将抵押物变现风险再交易，目前主要问题是这样的平台太少，且交易不够活跃。资产的流动性直接影响资产的价格。流动性好，农户的抵押物就能获得较高的估值；流动性好，银行解除了“变现之忧”，就愿意积极参与“两权”抵押贷款。目前许多银行对“两权”抵押贷款比较迟疑，主要还是担心抵押物的流动性问题。因此，如何增强抵押物的流动性，是“两权”抵押贷款试点能够顺利实施并大范围推广的核心环节。
    《办法》还有一大亮点和一大“挠头”。
    一大亮点是规定“除用于抵押的农民住房外，借款人应有其他长期稳定居住场所，并能够提供相关证明材料”。也就是说，农户用于抵押的房屋必须是多余的房屋，不能是维一住所。这就避免了农户“万一还不上款就要露宿街头”的情形发生。这一规定很有必要。
    一大“挠头”是规定“所在的集体经济组织书面同意宅基地使用权随农民住房一并抵押及处置”。按说农户有权处置自己的宅基地使用权，但是考虑到邻里关系，考虑到集体经济组织在宅基地使用上有很大的支配权，为了防止银行处置抵押物时发生纠纷，才作此规定。但这样一来，农户要想抵押自己的房屋，就需要村里同意；村主任故意刁难，不点头怎么办？这就需要边试点边看了。