经济导报记者 刘勇
12月29日，2014年济南土地市场上最后一次土地交易举行，10宗土地总成交价格为26.5亿元。经济导报记者了解到，这10宗土地中，3宗土地进入竞价环节，经过26轮竞价后被一企业拍走，其余7宗土地均以底价成交。2014年最后一天，济南市国土局发布公告出让5宗居住用地，“压哨一挂”为2014年的济南土地市场划上句号。
至此，济南市2014年共计挂牌出让商、住等国有经营性建设用地131宗，出让面积合计7158981.81平方米，约为10738亩，2014年济南共计成交商、住等国有经营性建设用地126宗，成交面积合计7084543.11平方米，约为10627亩，成交金额为370.72亿元。
山东师范大学房地产研究中心主任、导报特约评论员程道平认为，单从土地出让数量增加来看，并不能简单判定房地产市场回暖。
高新区成热点
据导报记者了解，2014年12月29日进入竞价环节的编号为2014-G084、2014-G085、2014-G086的3宗用地位置毗邻，面积大小相似，且均为居住用地，因此将统一建设、一并购买。竞拍前，3宗土地的最高报价为69624万元。竞拍正式开始后，经过26轮争夺，济南正玺投资有限公司以9.9亿元的价格包揽3宗土地。
除此之外，其他7宗土地分别被山东高芯产业发展有限公司、中垠地产有限公司、济南东拓置业有限公司、神州航天软件（济南）有限公司、济南东创置业有限公司以底价“瓜分”。
3日，导报记者在旅游路以南的龙鼎大道附近看到，不少地块已经圈起围墙，里面虽然有建筑工人在工作，但因为天气原因该工地并没有大规模开工建设。在龙奥北路两侧，导报记者注意到，新建的高层建筑比比皆是，包括海信龙奥9号、中海紫玉东郡、中海奥龙观邸、鲁邦奥林逸城、重汽一九五六以及大量尚在建设中的未标示的楼盘。
导报记者走访了多家楼盘的售楼中心发现，在售楼盘的均价都在9000元/平方米以上。比如，海信龙奥9号均价9200元/平方米，奥顺华府均价1万元/平方米，重汽一九五六均价9200元/平方米。“现在的均价都在9000元/平方米以上，估计新建楼盘只能是比这个价格高而不会低。”一家楼盘售楼中心的工作人员表示。
在高新区，崇华路以东、天辰大街以南的两宗土地被中垠地产收入囊中。在该地块导报记者看到，工地已经接近平整，几台大型机械在工作着，但没有大面积施工。而此前该公司拿下的另外一块土地位于济南市高新区核心区，紧邻高新区管委会、齐鲁软件园和会展中心，区域商业氛围浓厚。距离已经开业的丁豪广场仅有一步之遥，最新拿下的两块土地距离丁豪广场的直线距离也不过500米左右。
导报记者注意到，2014年济南出让地块大多位于东部城区，包括唐冶片区、绕城高速附近、汉峪片区等，高新区成为土地新热点。对此济南一家本土房地产开发公司项目部经理冯泽瑞接受导报记者采访时表示，济南的唐冶片区、新东站、轻轨和地铁沿线以及旅游路周边地段将会成为房企的争夺重点。
“济南轻轨R1、R2、R3号线获得审批，R1号线开工在即，地铁M3、M4线工程可行性研究报告正式进行招标。这已经极大刺激了沿线的楼盘。”冯泽瑞表示，“地铁和轻轨的建设将对济南未来城市发展格局产生深远影响，轨道交通时代，济南楼市也将迎来新一轮的发展调整期，作为沿线的‘地铁房’和‘轨交房’的价值也将大大提升。因此周边土地的争夺将进入白热化。”
难言好转
2014年12月31日，济南市国土局发布公告出让5宗居住用地，“压哨一挂”为2014年的济南土地市场正式划上句号。
此次出让的5宗居住用地编号为2014-G127至2014-G131，全部位于旅游路以南。前3宗地块的住宅规划高度在80米左右，后两宗居住用地的规划高度不超过60米。其中，编号2014-G130地块地上容积率不大于1.3，预计将建设洋房产品，其他地块的地上容积率上限在2.3至3.0之间，将建设高层产品。
导报记者统计发现，2014年济南土地市场呈现两头高和中间低的特点。1月份，济南土地市场迎来成交狂潮，累计成交45宗土地，总成交金额达到177.87亿元，这也创下了济南土地市场有史以来最高月成交记录。随后多个月出现零成交零出让的情况。
进入2014年12月份以来，济南市推地频率明显加快，第一周就分两批推出了22宗国有商、住建设用地，随后又多次推出多块土地。整个12月份共有42宗土地挂牌，总面积达到2774436.5平方米，约合4161.65亩，这些土地全部将在2015年1月挂牌截止，迎来成交。
“单从济南土地出让数量增加并不能简单判定房地产市场回暖。”程道平对导报记者表示，“土地市场与普通商品市场并不相同，土地供应难有连续性。况且，前一段时间，济南土地供给明显偏少，如果现在再不加大供给，2014年土地供给任务完成会比较困难。”
持有同样意见的还有济南一家房地产营销策划代理公司总经理袁杰。他接受导报记者采访时表示，12月份成交之所以放大，一方面是临近2014年年底，房产企业开始为2015年储备建设土地，而这4000多亩土地的上市，或将会引来一番争夺，再现2014年1月份的成交狂潮。另一方面是因为有不少外地房地产企业纷纷进驻济南，因此拿地比较痛快。“现在只有少部分土地会出现竞拍，其余土地基本上还是以底价成交。这也说明一时的火爆不能说好转。”
正如袁杰所说，导报记者注意到，在去年年底，永嘉万新精越置业以62422万元的价格摘得2014-G077居住用地，而该地块位于唐冶西路以东、横五路以北，面积达到19.36万平方米左右。
首次进入济南的中垠地产在短短两个月内就拿下了高新区的3块地，此前导报记者采访中了解到，在未来的3至5年内，中垠地产还将在济南开发建设5至7个优质项目，也就是说在未来一段时间内，中垠地产还将拿下2至4块土地甚至更多。此外，该公司的目标是在2016年实现50亿元至70亿元的营业收入。按照房地产项目开发的常规经验反推，中垠地产需要在2015年上半年前至少投入180亿元到200亿元的资金用于土地储备和项目收购。
除了新进驻济南的房企拿地比较多外，一些前期进驻济南的房地产企业也在频频举牌拿地。“经过前期的以价换量，开发商已经将手中的库存套现，有了足够的现金流进行新一轮的土地储备。加上房地产宏观政策的调控，房地产企业进入了新一轮的拿地周期，”袁杰分析说，“土地大面积入市，也将保证2015年有足够的房源，维持楼市的稳定。”
“一时的火爆也不会改变房地产发展的大趋势，后期土地、房产市场进一步出现火爆局面的可能性不大，”冯泽瑞分析认为，“未来市场还是会呈现谨慎乐观、平稳发展态势。”
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