经济导报首席记者 时超
被地产界称之为“牵一发而动全身”的不动产登记制度，终于靴子落地。
22日上午，中国政府网公布了由国务院总理李克强签发的《不动产登记暂行条例》（下称《条例》），该《条例》将自明年3月1日起施行。根据内容，未来我国不动产登记将实现多层次信息共享，其中，国土部将牵头建立不动产登记信息管理平台，以确保国家、省、市、县四级登记信息实时共享。
“短期来说，影响不会太明显，开发商还会在降息等利好条件下加快推出房源；但中期看，不动产登记的推出以及其后配套政策，会在一定程度上刺激持有多套房产的业主抛售房产，从而增加存量房房源供应，对新房和二手房市场带来压力。”22日晚，济南一家本土房地产企业的项目部总经理高杰对经济导报记者分析说。
在诸多需要依托不动产登记制度的政策中，房产税也成为最受关注的焦点。“有了不动产登记的信息库后，房产税、房屋遗产税推进的步伐也会加快。”23日，中南财经政法大学财政税务学院教授、价格与税收政策研究中心主任孙明青对导报记者表示，上述税种征收将对多套房持有者带来不小影响。
不过，多名业内人士对导报记者表示，《条例》的出台并非以打压房价为目的，反而有助于楼市更加持续健康地发展。
或增楼市库存
“现在还看不出影响，但预期不好。”23日一早，在济南市市中区一家房地产中介工作的孙国旗对导报记者说。在其看来，《条例》的出台恐将给刚刚回暖的二手房市场浇一盆冷水。
孙国旗对导报记者表示，今年初济南房地产销售的行情并不好，曾经一个月其所在店仅成交了2套房。“直到7月济南‘限购’政策取消后，市场才逐渐转暖，结果好了没几个月，市场又要面对不动产登记的压力，这个年关恐怕不好过了。”
多名受访的房地产业内人士表示，不动产登记对多套房持有者带来的负面影响将增加，比如降低投资热情、增加财务成本等。在此背景下，多套房持有者将逐渐倾向抛售手中多余房产，从而增加二手房市场库存，给房价上涨带来压力。
“房地产市场前期受到资金热捧的原因，一是升值空间大，二是存在隐匿性。”高杰对导报记者表示，但后一优势在房产信息查询瓶颈被打破后，将变得逐渐暗淡。
据悉，《条例》明确规定，“查询不动产登记资料的单位、个人应当向不动产登记机构说明查询目的，不得将查询获得的不动产登记资料用于其他目的；未经权利人同意，不得泄露查询获得的不动产登记资料。”这意味着，尽管“以人查房”不会像之前市场猜测的那样可以随意查询，但已然具备了这项功能。
“《条例》意味着公民拥有房屋情况将实现‘全透明’，最直接影响的群体将是那些资金来源不明的购房者，比如政府官员等。”高杰对导报记者说，在其以往管理的住宅或商业地产项目里，这部分购房者占据了一定份额，特别是中高端的房型份额更大，比如200平方米左右的住宅。“《条例》实行后，一方面相关房产的抛售量将增加，另一方面新房销售上也将会加大难度。”
实际上，北京中原地产监测信息显示，《条例》出台之前，一、二线城市大户型二手房上市量已然增加。其预测，对于部分高端住宅来说，《条例》出台依然是重大利空，预计大户型二手房供应将继续增加。
为房产税“奠基”
值得关注的是，除了不动产登记可能带来的影响，在其基础上可能推出的一系列税收、调控政策，才是令房地产市场担心的主要问题。
“借助《条例》，政府的税基未来将逐渐从交易环节过渡到持有环节，财产税的二次分配功能将更加凸显，相信房产税将很快全面落地。”中原地产首席分析师张大伟说。
孙明青认为，随着土地资源的日渐紧缺，“土地财政”难以持续，在此背景下，依靠长效型的税收稳定财政收入是必然之举，房产税开征背后的推动力很大。《条例》的实施，给房产税征收打下了一个坚实的基础。房产的有效登记，将令房产税的税基被有效掌控，逐渐摆脱以前各地政府和相关部门无法掌握跨区域拥有不动产的情况，“这让以前一直难以推进的房产税向前迈出了一大步。”
当然，房产税的征收对房地产市场也会带来更大影响。孙明青认为，房产税的征收模式之初应该会以房产面积作为计税依据，本着“调节高端”的目的，起征点应对人均60平方米以上面积进行征收，“同时建议设定阶梯税率，持有面积越多，征收税率越高。”
不过，由于征税法理依据、房地产所有权如何界定等方面尚待完善，孙明青也表示，房产税的征收至少还要3年才能正式实施。
对此，受访的业内人士表示，房产税一旦开征，将打击购房积极性。“尽管目前上海、重庆两地房产税的征收对于市场的实际作用并不明显，但如果限购、限贷政策取消，房产税征收对象的范围会明显扩大，这时房产税对于控制投资性、投机性需求会起到一定的市场调节作用。”同策咨询研究部总监张宏伟说。
“甚至一些想给孩子买学区房的，考虑到购房成本的增加，很可能会放弃购房计划。”高杰举例说。
助市场健康发展
不过，张宏伟等专业人士也表示，不动产登记虽然对房地产市场有所利空，但长期看来对市场健康发展将具有更大的意义。
比如，“国家相关部门设法将全国个人住房信息系统通联在一起，通过个人住房信息系统及时发现房地产资金流向的变化，尤其是针对部分城市或区域异地购房、不合理的楼市投资投机现象，可有针对性地出台差别化措施进行分类调控，从而达到抑制房地产投资投机现象。”张宏伟说，此举可以避免像之前调控政策那样搞“一刀切”，误伤部分地方市场及购房者。
孙国旗也表示，如果不动产登记信息在全国范围内联网，有助于房屋买卖市场的进一步规范化，“以往我们担心的假证、交易信息不透明等风险可以有效缓解，促进整个市场健康发展。”
“影响房价的因素很复杂，往往受到信贷、供需、宏观经济状况、政策环境等多因素的综合作用。不动产统一登记只是这些因素的一种，其影响也是偏长期和间接的。”伟业我爱我家集团副总裁胡景晖称。
实际上，不动产登记的意义更多在于保护合法产权、防范交易风险，以满足市场经济的需求。“长远看来，不动产登记在房地产反腐、促进市场公平交易方面都会带来较好效果。”北京师范大学经济学院房地产研究中心教授张文清表示，这会令市场向一个稳定且良性的方向发展，“房地产市场投资因此大幅下滑的可能性很低。”（应受访者要求，文中“高杰”系化名）
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